成都楼市:现在该买新房还是二手房?听听内行人怎么说

浏览:2134   发布时间: 09月22日

我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问:雕叔你好!我是双流农村的户口,为了买天府新区的房子,把户口迁到了高新西区快一年了,现在不能在村上买社保了,因为户口已迁走,老婆孩子的户口还在双流农村,我没有单位,自由职业,以前只有农村社保,像我这种情况是以个人名义在成都买社保呢,还是挂靠一个高新南区的单位买社保?顺便做高新南区的购房资格,请问如何联系高新南区的单位呢?多久才有高新南区的购房资格呢?没有直系亲戚在高新南区有房子。谢谢!

回答:你好!只要你大成都户口满两年,就有买天新的资格。如果要获得高新南的资格,就要高新南区注册单位的单位社保需要满2。

提问:雕叔你好!12月初才出手了三圣乡卓锦城2期(97平2房。2010年5300入17000卖出)的房子,准备趁着年底入一套天府新区/高新区的房子,结果普通资格根本无机会,喜欢的盘都无缘.我和我老公自住在父母名下2000年的电梯房150+大三房)另一套一环路内的中铁76平房投资。17年入手,15000/入,目前月租金3800元.无贷款.以上是我的情况问题是:现在选不到合适的房子,我们是偏向改善自住+投资(投资偏多一点点)老公是老师,工作不好变动,在郫县。所以买不到南边就转向看了茶花板块的时代天境,126平,371万.精装修交了一个定金,但是最近心神不宁。时代天境价格比较高,你之前也说站岗至少两年。而且没有好的学校这是我最担心的.时代天境楼层25楼还不错.还有一个区域,成华区中车共享城,产品感觉一般,目前只有1楼。23000+/平总价320+目前这两个你有建议吗?因为其实我们一直在犹豫的原因是都不满意.但是很怕错过了,后面更买不起了。想听一下你的意见,或者我还有一个方案,因为我们并不是刚需住房,现在没有好的机会,就暂时放弃,等好机会出手,或者淘二手(但是二手房范围就太大,不知道投资哪里可以选择)对了我们之前起初预算300万,后面发现根本买不到啥,越调越高,到后面的370已经是我们极限了.中车那边1楼,我们在考虑,想今天再去看看。是1期的现房还有一个天府新区和光屿湖,420万.这样属于冒险纯投资,我们的压力比较大。不知道回报会怎样.

回答:你好,首先来说你家资产是非常优质的,尤其是两套投资房的节点选择,也很不错,卓锦城目前卖出的单价和时间点都可以,中铁地段很好,楼盘品质不错,租售回报优秀,可以继续持有。你们那父母名下的大三房,带有学区学位,自住和满足孩子教育,是没有多大问题的。茶花板块其实是很好的一个板块,属于金牛重点打造的,其地铁 商业 乃至教育都还是可圈可点,但一是背离成都向东向南的大方向,第二是时代天镜这个盘单价确实太高了。站岗2年是基本的。但是你们付了定金,如果不继续购买,很可能是拿不回来的,这个你们考虑好,我们从推荐角度来说并不建议买。中车这个盘上大盘,而且处于炙手可热的二八片区,整体来说性价比更高,也更适合你们的投资自住需求。但是目前顺销房源只剩1楼了,而且总价也达到了320万。如果不带有独立花园这类的优势,我们更建议购买下一批次。请耐心等待一下。你们目前担心的是错过了以后再也买不起,我们抱有相同的观点,但是也不要病急乱投医,随便就乱买,我们应该选定目标楼盘,在适当的开盘后的时机,果断的下手。你们的第三个方案,其实就有点类似我刚才说的先不要忙盲目乱买,而是选定楼盘,伺机而动。当然300来万的话如果要选二手房,可选项也有,但是对于我们比较推荐的核心区的二手房,价格已经涨上天了,相对新房而言,并不具有较大的剪刀差优势,此时,你这样的预算,还是很合适买新房的。天府新区天府公园西板块的保利和光屿湖,理论上是280万起,但是你们的顺位度,留下的就只剩一些大户型高总价楼盘了,如果顶着天花板买我们并不是很推荐这样的冒险行为。综合来看,我们推荐你们去看看以下楼盘:东客站附近的人居九林语、雪松雅居乐in天府,二八片区的中车共享城;青羊区金沙小学学区房:金沙宸宇公馆;天府新区兴隆湖的龙光天嬴、武侯鸡机头的西樾锦宸。你也说过希望买高新区或者天府新区的,如果是高新区也有资格的话,可以看看金隅金成府。

提问:雕叔你好!视高的朗诗天府绿郡和天府理想城,这两个盘自住和投资可以吗?视高这个地方未来升值空间咋样呢?值得下手吗?简阳跟视高比哪个以后的前景更好?我本人在成都有两房,一套是限价房未满3年,一套是东城小学的老破旧,孩子在读大学。请问我这种情况如何才能实现房产保值增值?

回答:视高不建议投资考虑,关于视高,它目前1万左右价格一般,但是区域比较远,而且供应量极大,产品过盛,缺人口,未来应该流动性差,也就是说,你买了之后可能也不会亏,但你也卖不掉。从你目前的资产情况看只有学区老破旧可以置换掉,孩子都在读大学,就没有学区需求了,老破旧也没有太大增值空间,所以置换掉再凑点钱,买一套更优质的改善资产。鉴于是普通资格,最好预算提高一点。

提问:雕叔你好,我是青羊户口,1套房,无社保,普通垫底资格,目前在天新看了些房,天府前湾板块:1、佳兆业麓山1号洋房精装2.7w左右。2、合能枫丹铂麓二期6层洋房(二手清水含税费)2.4w。3、麓山国际翠微谷洋房清水2.6w。科学城板块:1、荣盛时代天府洋房精装2.5w。2、龙光天赢精装洋房+溢价2.8w左右。3、麓溪樾府精装洋房+溢价2.8w。麻烦分析下这些盘该怎样选择?有溢价的是网签成功当天现金付,这种操作有没风险?这些价个人觉得都高了点,还有没有更好的选择或者更好的盘推荐?目前资金没有其他好的途径,年回报也就5左右,但提前赎回要损失大部分收益,这种情况是选按揭还是全款呢?

回答:你好,青羊普通资格,可以买除了高新南的所有区域,二手房另说,新房的确是个垫底的资格。天府前湾也就是麓山板块的话,佳兆业产品是不错的,但是也止步于产品,另外从地段上,价格上,优势不明显,如果是同等的产品,肯定不如你说的合能枫丹铂麓二期6层洋房,2.4万清水,即便自己装修3k/平,标准也远高于佳兆业了,佳兆业此时唯一的优势就是:新房的金字招牌。翠微谷本身的洋房产品加上近地铁也还是卖点,但是价格稍微偏高了一些,性价比不明显不突出,而且它所处的翠微谷三利麓山城入住率不高,人气低迷一些,不如南边麓山这边目前已有多个楼盘、新房二手房的扎堆,人气和板块概念,更强一些。所以就麓山的话,我站队合能枫丹铂麓二期的6层洋房。然后看科学城板块。荣盛时代天府太偏僻了,产品再好,价格再便宜,都没有意义,放弃,它没有板块的规划,没有地铁的规划,没有人气的导入,没有开发商密集拿地的信号,这里注定是站岗的。龙光天赢和鹿溪樾府尚可一战,整体来说龙光天赢比鹿溪樾府改善更加纯粹一些,2.8万是有所溢价的,但主要是寻求投资功能,当下也没地铁,但是已有地铁规划,周边还有独角兽的概念,而且龙光又陆续拿地了该区域,所以这个兴隆湖东我还是看好的,这个是和荣盛时代天府本质上的不同。2.网签成功,和开发商直签合同,然后付首付款,我认为还是安全的,风险性不大。3.目前主要看你的预算了,市面上明面你能买到的都很少,有这样的资源应该珍惜,合能和龙光,我觉得你还是可以着重考虑的,当然还是以你的预算为主吧。4.年回报5个点已经不低了,和贷款利率相差不大,而且更具有灵活性,我建议不赎回,可以选择全款的话就全款。

提问:雕叔你好!买雕叔事找雕叔咨询一下。家有两套房,一套老房子刚卖掉,明年二三月到位资金210,在住的新房还有不到70万房贷,是高新区金雕叔榕湾114坪四房。想再买改善房,但普通高新购房资格现在成都貌似没什么机会,在看二手,请雕叔推荐一下。如果从投资角度看,二手改善类房型、刚需房型. 、大户型小户型怎么选更划算?

回答:你好,久等了!你的总预算大概就在400个左右,如果想买改善加投资话高新可以看看新盘陆肖和金偶金城府,成华二仙桥板块的中车共享城,天新的保利和光与湖和天府里这些盘都是顺销盘。普通资格都能买的到。二手房可以看看大源都城雅颂居,华润凤凰城一期,天府新区的三利云锦,蔚蓝卡地亚花园城。如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。超过这些就是终改,总价更高,未来接手的人范围更小。

提问:雕叔你好!请问购买新房是直接去售楼部还是找中介买房呢,如何买到更优惠的新盘呢?是不是找了中介留了电话再自己去售楼部就没办法再找售楼顾问了?

回答:新盘卖出价都是统一的,房管局一般有备案,一房一价。成都99%的好楼盘,开发商都是自己卖,有自己营销团队,是不找代理的,你找中介也没用。但个别楼盘你可以找中介代理要优惠,如果直接去售楼部,就是自然到访,没有任何优惠。

提问:雕叔你好,最近在成都买房,看了一圈下来,人都憔悴了,不知道该怎么选,有户型好的,有地段好的,有学区好的,有面积大的,有地铁的,现在看上的在跟房东在交涉过程中房东又不愿意让步!现在是买投资房的时候吗?或者等到明年。

回答:在现在生活中,真正的好房子,没有各方面的瑕疵,增值性强,未来租售好,几乎没有折扣,想降价是很难的。房东不是傻瓜。卖上百万的房子可不是白菜。为什么你要求给只买零售顾客折扣?选房子,你可以打开APP,地图选房,选你能买得起的最好的地段,在这里挑一个能承受的起房子,这样也会省去很多时间!房产价值也是有阶梯的,一般是这样排序的: 地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>小区环境=户型=朝向=楼层。如果给每一条加权重系数,地段的权重占了50以上。如果前几项都非常好,那么这个房子怎样都不会太差,决定了它的价值下限,后面几项高,是加分。相反,如果只是户型好,楼层好,地段学区交通配套都不行,只能是在同等价位里好卖而已,并不代表升值潜力。

提问:雕叔你好!高投ICON怎么样呢?普通需求能摇到吗?普通需求南城都汇摇到的概率大吗?投资的话,普通需求该去摇高投ICON还是南城都汇?

回答:高投和郡就一个纯刚需小户型楼盘,按理说应该不会很抢手,但是因为总价太低,也说不定能不能熔断,反正相对于南城都汇来说,普通资格买到高投和郡的机会应该要大一些。投资肯定是南城都汇收益最可观了,但是摇南城都汇普通资格基本是跑起耍。

提问:雕叔,成都主城区教育好的比如青羊、锦江和高新是否值得置换过来(想给孩子换学区,但是还有两年时间)。温江永宁生态环境好,还有华西医院,为什么价格比周边的便宜,可否入手?现在楼市买入还有机会吗?房价后面会不会下跌,现在感觉各方面要求好严格啊。

回答:两年后上学,当前就卖吧,低位卖,再低位买,低卖低买,其实是有利于纯置换的改善群体,买的金额大于卖的金额,划算的。当下成都试错的成本越来越高了,早已不是闭着眼就能买的时代了,进入楼市下半场,更应该审时度势,不要乱买,尤其是温江永宁这种地方。房地产每次调控深冬时期,各种空军各种流言都会重新蔓延,但是这改变不了房地产地位的本质。现在是平稳期,关键是稳!如今楼市盘整期,今年打算买房的购房者,这4类房子“贬值快”建议远离:1、非一二线城市的房子。随着人口外流,产业收缩,三四线及以下城市购房需求进一步减少。在整体楼市下行背景下,三四线城市房价加速下跌,且未来增长空间有限。2、非商品房住宅的房子。例如公寓房、商住房、商铺、小产权房等类型。这些非商品住宅性质的房子,因为产权或者居住舒适度等问题,价值不大,普通购房者远离。3、高龄房产。房龄过高的老破房,尤其还不带学区的,在银行难以办理贷款;同时高龄房产居住舒适度差,买了之后如何转手也成为大问题,这类房子升值空间不大。4、远郊房。远郊盘比如永宁,周边配套差、竞品多、居住环境一般。远郊盘在这一轮下行中,最快出现价值回落。

提问:雕叔你好,我是普通资格,新政出台后普通资格摇号无望。但确实需要刚改善换房,在看二手,目前住金融城附近刚需小区,很犹豫攀成钢的伊泰天骄还是金融城附近如城南一号等二手房,想买改善又想考虑周边配套学区等,想问哪个区域更合适,如果金融城比较推荐哪个楼的二手?谢谢!

回答:能买伊泰天骄,就已经是傲视整个成都的购房者了,从产品来说,伊泰天骄和城南一号都是成都最贵的二手房了,从地段来看城南一号更好一些,包括学区也更有优势,但伊泰天骄的产品更好,各有优劣,如果你非要二选一,我还是建议你买城南一号,因为伊泰天骄是顶级豪宅定位,中学对口学区也是一个硬伤,所以感觉城南一号更符合你一些。

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